競売物件は本当に市場よりも安く買えるのか?

会社に残った現金の有効活用として、
不動産を買ってみようかなとふと思い、競売物件を探してみました。

(ちょっと唐突なのですが(汗))

 

そこで競売物件の探し方と、
買うまでの流れを神田なりに調べましたので、
まとめてみたいと思います。

 

競売物件はどこで探すの???

競売物件というのは、webで探すと出てきますが、
981.jpというサイトが結構お勧めだなと思いました。

⇒ 一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)

 

サイト自体はあんまり見やすくなく(個人的にですが)、
親切さは感じないのですが、競売物件として
世に出てくる物件はすべてこのサイトに
掲載されているそうです。

(競売をしている不動産屋さんに確認をしましたところ、
そのように言っていました)

 

物件自体はこんな感じで掲載されていまして、
各物件ごとに詳細な現況調査などがされています。

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物件によっては2.3万円のマンションなどあって、
一軒激安・格安な物件が山盛りのようになって
見つけることができますが、その調査書を見てみると、
だいぶ難あり物件であることが分かります。

 

こういう物件はたいてい、管理費を数年滞納している、
もしくは戸建てであれば借地料を滞納している、等、
価格には表れてこない負債があるケースが少なくありません。

 

もしくは、権利関係が複雑で、
落札した後の名義変更等の手続きが非常に煩雑で、
その際に使う司法書士などの手続きに
当初想定していた以上のお金がかかることもあり得ます。

 

そうなると、

2.3万円の物件買っちゃったぜ、
へへ、俺不動産投資の才能あるじゃん♪

 

なんて思ったのは束の間、
支払わなくてはならない債務が払えず、
不動産投資どころじゃなくなってしまう可能性もあります。

 

不動産屋さんにも言われたのですが、
そもそも競売といえど、市場の7割とか5割の金額で
物件が買えるわけがないのだそうです。

 

そのため、賃貸利回りであれば、表面利回りとして
「12~13%程度」の利回りが出れば御の字、
というのが現在の競売市場とのことでした。

 

もちろん中には穴場物件だったり、
認知されていない優良物件があったりはするようですが、
そんな物件があったら即不動産業者さんが狙いをつけるのだそうです。

 

その中で一般投資家としてねらい目の物件というのは、
ゴミが山のように盛り上げられているようなぼろ物件や
難あり物件を狙って落札し、
その物件をきれいにしてお金に変えていく方法なのだそうです。

 

これは、その案件案件、物件物件で
お金に換えるため、電卓をたたいで数字を計算して、
割に合うものだけを買っていくというのが良いのだそうです。

 

まぁ簡単にそんなものが算出できる人は、
この記事は読んでたりはしないとは思いますが、、、(汗)。

 

買いたいと思った競売物件を落札する方法

なので、この物件の中からよさそうなものを
ピックアップすればよいということになります。

 

しかし、こんな感じで物件を見ていても、
その物件の良しあしを判断してみても、
入札して、落札しないと意味がありません。

 

おそらく入札の方法なども簡単だとは思いますが、
初めての競売であればやはり

「競売不動産取り扱い主任者資格」

を持たれている不動産業者に仕事を依頼して、
サポートをしてもらうのが良いかと思います。

 

相談してくれる不動産業者はこちらの一覧から
ピックアップして電話をしてみると良いかと思います。

⇒ 競売不動産取り扱い主任者の一覧

 

神田もそのようにして、近所の不動産屋さんに電話をし、
訪問のアポイントを調整したのちお話を聞きに伺いましたので。

 

本気で一から勉強をして取り組むのは良いことだと思いますが、
やはりプロを使うというのは、自分の知識と時間を
一気に短縮する方法ですので、手数料はいくらかかかりますが、
必要コストと割り切って活用するのが良いかと思います。

 

なお、

「競売不動産取り扱い主任者資格」

の方に支払う手数料は、物件を見つけた際の
web上での診断は無料、現地調査をして3万円、
入札をして、落札ができた場合に購入額の3%の手数料、
といったような数字となっていました。

 

なので、現地調査をする場合は、
基本的には購入を定めた物件で、
最終確認をするための調査ですので、
絶対にけちらない方が良いかと思います。

 

神田もまずは一軒、
このやり方で購入まで試してみたいと思います ^ ^

 

キャッシュを資産へ、
しかも少しでも利回りの出るもの、
資産価値の高いものに投じたいものですね。

 

神田翼メールマガジン

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