神田の友人S君と
先日食事をしてきました。
すると、
「実はさ、俺不動投資始めたんだよね」
と意気揚々と話し始めました。
おぉ、それは素晴らしいことじゃないか！！
とよくよく耳を傾けてよく聞くと、、、
それは
「新築マンション投資」
なのだそうです。
しかも買ったきっかけは、
携帯電話にかかってきた営業電話とのこと。
神田にも定期的にかかってきますが
（最近減ってきましたが）
あのうさん臭い電話は出るといつも笑えて来てしまいます。
しかも結構時間とかも一切無視した感じで、
営業だったらもっと考えてよ、
と突っ込みたくなるような営業トークだったりします。
まぁ、人海戦術で、
引っかかる人を見つけてくる、
という戦略（戦術？）なのでしょうから、
営業トークを磨くよりも、体当たりで営業をさせた方が、
経営側サイドから見ればらくちんなのでしょうけども。
しかしこんなもの誰が買うのだろうか？
などと神田個人的には感じてしまうのですが、
結構買っている人が少なくありません。
神田の友人のS君をはじめ、
結構投資の相談に来る方に話を聞くと、
いるわいるわ、新築マンション投資に引っかかっている人達が。
はい、
そのすべてを詐欺的だとか、
胡散臭いとか、絶対もうからない、
などと決めつけるのは早計かとは思います。
しかし、不動産投資の基本的考え方を
思いっきり無視しているようにしか思えないわけです。
その新築マンション投資とはどんなものかというと、、、
目次
■絶対手を出してはいけない新築マンション投資とは
ヤフー知恵袋などを検索してみると、
結構新築マンション投資についてのQ&Aが出てきますが、
こんなやり取りがありました、、、
Ｑ
新築マンション投資についての質問です。
とあるデベロッパーの営業マンから、新築のワンルームマンション投資の話を持ちかけられ、その物件を調べてみたら、築年2013年3月となっていました。築3年で新築？、ってどういう事なのでしょうか？
ちなみに、都内板橋区の物件で価格が2,260万円だそうです。Ａ
2013年の３月前から売っているが、売れなくて今まで経っている・・
仕方が無いので少しでも回収しないとイケナイので、取りあえず賃貸は
つけている・・と言う事でしょうか？
一般の方の新築・・・という概念よりも、業界で言う
建てた会社（事業主）から誰の手にも渡っていないので新築という
概念でしょう・・どっちにしても、事業主から買う新築のワンルームで
それも向こうから売り込みに来た物件なんて買ったら最後、
経済的に死ねますよ（引用元：こちら）
ちょっと上記の引用文面は極端な話ではあるかと思いますが、
新築のマンションでは投資の利益というものは
基本的に出ません。
などと話をつづける前に、
注意すべきポイントが何点かあります。
１．販売価格にデベロッパー（販売者の利益がたんまり乗っている）
まず、新築の場合、中古と違って、
売主がいて、そこから直接買い付けるわけで、
そのマンションを建てたディベロッパーが利益を出すために、
たんまりと実際の価格よりも、利益が載せられています。
そのため、購入した直後、
売却をしようと思うと、すでに１～２割は価格が下がるわけです。
（下手したらもっと（汗））
つまり、購入した時点で含み損を抱えることになります。
この下落部分は一般的に
「新築プレミアム」
と言われて、「新築」というブランドに
支払いをする金額になります。
住むのであれば新築がいいという方がいるのは
理解もできますが、実際に投資としてリターンを得るのであれば、
損失覚悟の新築である理由はありません。
２．キャッシュフローが一時的にプラスでも、家賃はそのうち下がる
結構投資用の新築マンションの場合、
家賃収入が６万円
ローン返済が５万円
などと言う物件はよくあります。
それなら月に１万円も利益じゃないか、
と思う人がいるのかもしれませんが、
これは完全に赤字コースまっしぐらです。
（実はＳ君の事例です、、、）
まず固定資産税を毎年いくらか払う必要があります。
そして、入ってくれている方が退去すると
内装などの修繕が発生します。
空室リスクもありますので、空室ゼロで運営しないと、
年に１カ月空室になるだけで半年分の利益が吹っ飛びます（汗）。
また、一番これが重要なのですが、
家賃は基本的に下がります、、、。
新築で６万円で貸していたのであれば、
新築プレミアムがなくなれば、
家賃はそれだけで余裕で下がります。
数年間は大丈夫かもしれませんが、
住まわれてる人が一度出れば、
新築じゃなくなるので、悲惨なことになりかねません。
はい、つまり新築は新築じゃなくなるだけで、
価格も下がれば家賃も下がるわけです。
３．所得税の還付をねらうというのはおまけのおまけ
そして、営業マンの最大のセールスポイント伴っている
「赤字となれば所得税の還付を受けられる」
という部分です。
きっと営業を受けると、その営業マンからは、
不動産取得時の価格を基準にして、
減価償却をすることで、赤字計上し、
給与等で払っている所得税部分の還付を受ける、
という提案をされるはずです。
これは、非常に効果的で、
赤字になった場合であれば、赤字額に応じて、
支払った税金分を還付してもらうことが可能となるのです。
これで結構大きめの還付を受けたりする、
なんていう話もあるようなので、
不動産投資で失敗をしてしまっても、
何かしら切り抜ける手段がある、
ということになります。
はい、しかしこれって副次的な内容であって、
これを目的に投資をするというのはナンセンスなわけです。
しかも、これによって大きな恩恵を受けれる人は、
高給取りで、たくさんの税金を納めている必要があるわけです。
税金をあんまり納めていない人は、
還付も小策なりますので、、、
しかも、給料が下がれば納税額も小さくなりますので、
当然その還付金額も小さくなります。
となると、給料を上げて、取られる税金部分を大きくしないと、
その投資の効果は得られないわけです（投資ともはや呼びませんが）。
少しでも今から楽になりたくて不動産投資をしているはずなのに、
そのために頑張って仕事をしなくてはならないなんて、
本末転倒も甚だしくありませんか？？？（汗）
もちろん、２０～３０年にも及ぶ
ローンを完済した後は、その物件は丸々きれいに自分のものとなりますので、
かつかつであっても不動産を持ち切ることができたのであれば、
資産を残すことができます。
ただ、それって普通にキャッシュフローの出る不動産を
買うことができれば、毎月のキャッシュフローを得ながら
利益を享受して、ローン完済後のきれいな物件を丸々手にする、
というダブルで利益を得ることができるようになるのです。
というか、それが不動産投資なんじゃないの？
と思ってしまうのですが、、、（汗）
あなたが不動産投資をするのは、
自分自身を豊かにするためなのか、
それとも業者を豊かにするためなのか、
シッカリと考えて新築マンション販売業者と
対峙なさるとよいのではないでしょうか。
こんにちは神田つばさです！
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