本ブログではサラリーマンが副業を始める上で、
リスクが少なく、かつ時間を味方に身に着ける手法として
「ヤドカリ投資法」
という不動産投資の手法を解説していましたが、
このブログに検索でたどり着いてくださる方の中で
「ヤドカリ投資のリスク」
というキーワードでご検索くださる方がいらっしゃるようです。
そこで、今回の記事では
「ヤドカリ投資のリスク」
について、考えうるリスクをまとめてみました。
目次
ヤドカリ投資のリスクとは
とはいえ、ヤドカリ投資というのは、
単純に住宅ローンで不動産投資物件を買い、
その物件のローン返済をした後に、
次の不動産投資物件を住宅ローンで購入をする、
という手法ですので、
そもそもリスクを大きく避けた
安定の手法といえます。
その代わり資産拡大や、収入の増加のスピードを
犠牲にしているわけです。
しかし、投資である以上リスクがないわけではありません。
そのリスクを一つずつ見てまいりましょう。
ローンのリスク
まず一つ挙げられるリスクとしては、
住宅ローンを組むわけですので、住宅ローンリスクがあります。
リストラや減給されたような場合の「収入の低下時」に、
ローンの返済金額は変えることがなかなかできませんので、
生活を圧迫する可能性があり得ます。
また、「金利上昇」が起き始めた際は、
月々の支払いが確実に増えます。
といっても現在のマイナス金利は
不動産投資をするうえでは、むしろ
有利すぎるほど有利な局面といえますが。
これって普通に持ち家を所有するリスクと
全く同一のリスクとなっています。
だって住宅ローンで家を買うので当然なのですが（笑）。
しかし、通常ローン返済を起点とするわけですから、
初めの物件で高額なものを買わず、
比較的小さめの安価な物件（５００～１０００万円程度）を
想定としていれば月々の支払なんて、
賃貸に住むよりは安価な金額となりますので、
リスクというリスクともいえないような気がしていますが、、、
減給しても住む家は必要ですからね（汗）。
「引っ越せない」というリスク（制限）
次にあるとしたら、
物件を所有するため引っ越しがしにくいという、
住む場所を限定されてしまうリスクが考えられます。
でも、実は、
これって引っ越してもいいんですよ。
単純にその物件を貸してしまったらよいだけなので。
住宅ローンは通常自分の住む家にのみ提供されるローンですが、
事情があれば住まなくてもよいわけです。
「家を買ったら転勤させられた」
なんてのはよく聞く話で、
家族がみんなついてきちゃったら家は貸せばよいだけなのです。
（ふつうは思い入れがあって貸せないという人もいるのでしょうけども、
もともと貸すことを前提で購入しているので、貸せない理由はないはずです）
ちなみに、家を買うと転勤させられる理由というのは、
家を買って住宅ローンを抱えてしまうと、
毎月の支払いがあるため、そう簡単に会社を辞めにくいから
転勤させてもこいつは従順に従ってくれるだろうな、シメシメ
という会社側の思惑があるからなのです。
（とよく言われていますよね（汗））
なので、住処を制限されるのではないか、
というのは幻です。
（神田は住宅ローンでワンルームマンションを購入しましたが、
住民票を一回入れたのち、すぐに貸してしまいました。
本当はダメな話なのですが（汗））
地震等、天変地異によるリスク
次に考えられるのは、
不動産投資物件を所有したら必ずついて回るリスクですが、
地震などの天変地異が起きた際に、
投資物件がダメージを被る可能性があるというリスクです。
これはひびが入ったりすれば
修繕費が必要でしょうし、
ローン返済に充てたいところのお金が
出て行ってしまう可能性があり得ます。
これはいくらかキャッシュを持っておくか、
専用のローンでまかなうなどすれば、
備えておくことは可能かと思います。
また、何か事件が起きれば、
客付けが難しくなる可能性もあります。
ただし、ローンの支払いの終わった物件を貸しているので、
毎月の支払いはありませんため、
単純に収入は減るでしょうけども、
破たんを引き起こすようなリスクとはなりえない話です。
もし、これだけで生活をしているような場合は、
物件の取得も進んでいっている状態で、
一軒程度何かあってもそれほど被害は大きくないはずですから。
ただし、住みながら物件を取得していくという特性上、
取得する物件は自分の生活圏内となりますので、
土地を分けるリスク分散（リスクヘッジ）を取っていくことは難しいかと思います。
なので、２軒、３軒と取得が進んでいった際は、
通常の不動産投資として、別地域の物件を購入する、
というのもよいかもしれませんね。
キャッシュアウトのリスク
そして、最後に
「資金配分の考え方」を誤ると、
何かあった際の支払いにお金が払えなくなる、
なんて可能性があり得ます。
というのは、物件取得のスピードを速めるため、
毎月の返済を大きく設定ししてしまうようなケースがあるかと思いますが、
あんまりやりすぎますと、手元にお金が全く残らない
なんてことがあるかもしれません。
物件はあるけど、キャッシュはゼロ
そんなことになったら、いざという時に破たんしてしまうのは
目に見えていますよね。
なので、キャッシュアウトしないように、
ある一定の資金を手元に残しておいて、
いくらか貯まったら返済に回して、いくらか残す
というように自分の生活レベルや収入レベルに応じて、
ルール設定をしておく必要があるかと思います。
ただ、そのルール設定をしておけば、
全然大したリスクではないかと思います。
なんせリスクを大きく排除した投資方法なのですから。
まとめ
以上が
ヤドカリ投資を進めていく上での
神田が考えうるリスクでした。
ぜひ実践をしていくうえで、
安心安定の資産運用・投資手法ではあるかと思いますが、
やはり一歩を踏み出してみると、たくさんの学びがあるかと思います。
ただ、そのスピードもそれほど早くありません。
ですので、ヤドカリ投資をする一方で、
何かできる副業を身に着けるということは、
時間を味方につける投資方法と、
時間効率を高める副業に取り組むことで、
ダブルインカムを作っていくというのが良いかと思います。
（給料と合わせたらトリプルインカムですけどね）
ぜひ、ヤドカリ投資法にご興味をお持ちなのであれば、
これを起点として複数の収入源を作り上げてまいりましょう。
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